草案-温州市物业管理条例全文

快乐自学网 2021-04-20 规章制度 条例

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  为维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,制定了温州市物业管理条例(草案)并公开征求意见,下面是条例的详细内容。

  温州市物业管理条例(草案)

  第一章 总 则

  第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

  第三条[定义] 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条[市、县(市、区)政府的职能] 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五条[物业主管部门、街道办事处、乡(镇)政府和社区(居民)委员会、村民委员会的职能] 市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门,指导、协助本辖区业主大会成立、业主委员会和业主监事会选举,监督业主大会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业的日常活动,调解处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  各级人民政府相关行政管理职能部门按照各自职责,依法做好物业管理的有关监督管理工作。

  社区(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第六条[行业协会自律管理] 物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,业主委员会协会协助建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

  第七条[电子投票系统] 市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统,建设、维护经费列入年度财政预算。

  法律、法规或者业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行表决。

  应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以同时通过业主电子投票系统发布。

  第二章 业主和业主组织

  第八条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。

  尚未依法办理物业所有权登记,但是因人民法院和仲裁委员会的法律文书、继承、受遗赠或者合法建造取得物业所有权的人;或者因征收补偿协议、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人,可以认定为业主。

  第九条[业主大会] 物业管理区域内全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主人数不足二十人的,经全体业主同意,可以不成立业主大会。

  业主人数超过三百人的,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则约定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

  业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分,以建设用地规划许可证确定的红线范围为准;分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。

  地理上自然连接的不同物业管理区域,经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的,可以合并为一个物业管理区域。

  第十一条[首次业主大会会议筹备组的成立] 物业管理区域具备下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内,指导业主成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组):

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合前款规定条件之一的,可以按照前款规定的程序,成立筹备组。

  第十二条[筹备组成员名单的公告和异议] 筹备组成员人数应当为五至九人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,人数为三至七人单数;社区(居民)委员会、村民委员会和建设单位代表各一人。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告,公告期不得少于五日。

  公告期内业主对筹备组成员有异议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到异议之日起五个工作日内予以核查。异议不成立的,应当向提出异议的业主作出解释;异议成立的,应当重新推荐成员。

  第十三条[筹备工作的开展] 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

  (一)确认并公示业主名册、业主人数及其所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人产生办法,组织业主推选首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人;

  (六)制定首届业主委员会、业主监事会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  依照本条例第十一条第二款成立的筹备组,应当在草拟的业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和业主监事会监事的办法。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,将本条第一款规定的内容在物业管理区域内显著位置公告,并告知街道办事处、乡(镇)人民政府、社区(居民)委员会、村民委员会。接受告知的单位应当派代表参加首次业主大会会议。

  第十四条[投票权数的确定标准] 业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但是,建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物业所有权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按物业买卖合同或者安置合同记载的面积计算。

  总人数和建筑物总面积,分别按照本条第一款和第二款的统计总和计算。

  第十五条[筹备资料的提供] 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内提供下列筹备首次业主大会所需资料:

  (一)业主名册;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)物业服务用房配置证明;

  (五)共用设施设备交付使用证明;

  (六)其他有关资料。

  建设单位已经注销的,由物业服务企业依照前款规定提供有关资料。

  第十六条[筹备经费] 建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内,按照下列标准将首次业主大会会议的筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户:

  (一)建筑面积不满五万平方米的,为三万元;

  (二)建筑面积五万平方米以上不满十万平方米的,为四万元;

  (三)建筑面积十万平方米以上不满二十万平方米的,为五万元;

  (四)建筑面积二十万平方米以上的,为八万元。

  筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案,并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

  筹备组应当将筹备经费的使用情况在首次业主大会会议上向全体业主公布。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第十七条[筹备组的解散] 首次业主大会召开并选举产生业主委员会和业主监事会后,筹备组自动解散。未能在本条例第十三条规定的期限内召开首次业主大会会议的,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过六十日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当书面公告筹备组解散。

  筹备阶段发生诉讼、复议,影响业主人数及其所拥有专有部分面积确认的,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

  第十八条[业主大会的类型] 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的约定组织召开,每年至少召开一次。

  业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告下列内容:

  (一)上一年度物业管理情况报告;

  (二)上一年度业主委员会工作情况报告;

  (三)上一年度业主大会收支情况报告;

  (四)物业管理的其他有关事项。

  有下列情形之一的,业主委员会应当自该情形发生之日起十日内发布召开业主大会临时会议的公告,并自公告之日起二十日内组织召开临时会议:

  (一)经占总人数百分之二十以上的业主提议;

  (二)经业主监事会提议;

  (三)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第十九条 [业主大会的表决形式] 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的,应当通过全市统一的业主电子投票系统表决。

  第二十条[业主委员会] 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告工作情况和业主大会收入情况,并在物业管理区域内显著位置公告,接受业主质询;

  (二)根据业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定,代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)根据业主大会对共用部位、共用设备设施经营方式和业主共有收益使用方式的决定,代表业主大会监督、管理具体的经营和使用事项;

  (四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (五)组织和监督物业保修金的使用;

  (六)督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用,协助调解处理物业管理纠纷;

  (七)配合做好社区建设、安全防范等工作;

  (八)妥善保管业主大会会议记录和会议决定等资料;

  (九)法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条[业主委员会会议] 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开。

  依照前款规定应当召开业主委员会会议,业主委员会主任不召集的,由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

  第二十二条[业主监事会] 业主监事会代表业主大会监督业主委员会的工作,履行下列职责:

  (一)定期向业主大会报告工作情况并通告全体业主;

  (二)审议业主委员会的工作情况和业主大会收支情况报告,并将审议情况向业主大会报告;

  (三)定期检查业主委员会财务活动;发现业主委员会的财务活动有违反法律、法规或者业主大会议事规则的情形,可以进行调查,必要时可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助工作,并将调查情况向业主大会报告;

  (四)每年不少于一次对物业专项维修资金、公共收益的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主;

  (五)对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;

  (六)提议业主委员会召开业主大会临时会议;

  (七)列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

  (八)法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

  第二十三条[委员、候补委员和监事、候补监事的人数] 业主委员会由五人以上单数组成,最多不超过十五人,具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  业主监事会由三人或者五人单数组成,具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会委员及其近亲属、业主委员会委员及其近亲属的利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会召集人在业主监事会成员中推选产生。

  业主大会可以设立业主委员会候补委员和业主监事会候补监事。候补委员、候补监事的人数由业主大会议事规则约定,但不得超过委员、监事的人数。

  候补委员、候补监事列席业主委员会会议和业主监事会会议,但不具有表决权。

  第二十四条[业主委员会和业主监事会的备案] 业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员和业主监事会监事的名单。

  报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个工作日内出具书面备案证明和印章刻制证明,并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章。

  业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明向物业所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会和业主监事会印章。符合条件的,公安机关应当自接到申请之日起三个工作日内出具印章准刻证明。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新备案。

  第二十五条[委员、监事的人数和任职条件] 业主有下列情形之一的,不得担任筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业的利益的;

  (三)本人或者其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;

  (四)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

  (五)未按照规定交纳物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊等费用且未改正的;

  (六)违法出租房屋侵害其他业主合法权益的;

  (七)有严重不良信用记录的;

  (八)违反业主大会议事规则、管理规约的;

  (九)有其他原因不宜担任的。

  第二十六条[职务的暂停和终止] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的,经业主委员会或者业主监事会通过后暂停其职务,并提请下一次业主大会会议决定终止其职务:

  (一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

  (二)一年内三次无故缺席业主委员会、业主监事会会议的;

  (三)有本条例第二十五条所列情形之一的。

  业主委员会、业主监事会暂停前款规定人员职务的,应当听取其陈述、申辩,并记录归档。

  第二十七条[业主委员会委员、业主监事会监事职务的自行终止] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事有下列情形之一的,其职务自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域业主的;

  (二)以书面形式向业主大会、业主委员会或者业主监事会提出辞职;

  (三)丧失履职能力的。

  第二十八条[职务暂停、终止的公告] 业主委员会委员、业主委员会候补委员、业主监事会监事或者业主监事会候补监事职务暂停或者终止的,业主委员会或者业主监事会应当在本物业管理区域的显著位置公告。

  职务暂停或者终止的业主委员会委员和业主监事会监事,应当自公告之日起三日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会和业主监事会。

  第二十九条[业主委员会委员、业主监事会监事的补足] 业主委员会委员、业主监事会监事职务终止的,分别由候补委员、候补监事按照得票数依次递补。业主委员会、业主监事会应当及时将递补情况通告全体业主。

  未设立候补委员、候补监事的,或者由候补委员、候补监事递补后仍未达到业主大会议事规则约定人数的,业主委员会应当自委员、监事职务终止之日起九十日内,组织召开业主大会会议补选委员、监事。

  第三十条[重选程序] 业主委员会委员或者业主监事会监事人数不足业主大会议事规则约定人数二分之一的,应当自该情形发生之日起九十日内,组织召开临时业主大会会议重新选举。

  业主大会议事规则未明确业主委员会委员和业主监事会监事增补办法,新增业主人数超过该业主大会成立时业主总人数二分之一的,新增业主可以要求依照前款规定重新选举业主委员会和业主监事会。

  业主委员会不在本条第一款规定的期限内组织重新选举的,由业主监事会组织;业主监事会不组织的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会或者业主监事会限期组织;逾期不组织的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导社区(居民)委员会、村民委员会组织。

  第三十一条[业主委员会和业主监事会的任期和换届选举] 业主委员会和业主监事会每届任期为三年至五年,具体任期由业主大会决定。

  业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会和业主监事会进行换届选举。业主委员会逾期未组织的,由业主监事会在业主委员会任期届满一个月前组织换届选举;业主监事会逾期不组织的,经业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举。

  业主委员会和业主监事会任期届满仍未换届选举的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导社区(居民)委员会、村民委员会组织业主召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会和业主监事会。

  第三章 前期物业管理

  第三十二条[临时管理规约] 在物业销售或者房屋征收认购前,建设单位应当依法制定临时管理规约,作为物业买卖合同、安置合同的附件。

  在物业销售或者房屋征收认购时,建设单位应当将临时管理规约向物业买受人或者认购人予以明示,并有义务作出说明;物业买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第三十三条[前期物业服务合同] 建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项依法作出约定。

  在物业销售或者房屋征收认购时,建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

  第三十四条[前期物业服务收费标准的调整] 前期物业服务期间,建设单位、物业服务企业或者占总人数百分之三十以上的'业主提出调整物业服务收费标准的,应当遵循下列程序:

  (一)委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计;

  (二)在举行业主表决的三十日前,将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

  (三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意,调整结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  对前期物业服务收费标准的调整,不得违反国家和省的相关规定。

  第三十五条[前期物业服务合同的解除] 前期物业服务期间,可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定的,经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意,可以解除前期物业服务合同。

  前期物业服务合同自解除之日起七日内,物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门,并同时在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

  第三十六条[物业管理用房] 建设单位应当按照规定配置有独立产权并具有正常使用功能的物业管理用房。

  依法属于全体业主共同所有的物业管理用房,未经业主大会同意,不得改变用途。

  依法属于国家所有的物业管理用房,交由业主委员会代管,不得转让、抵押和改变用途。物业管理办公用房由物业服务企业使用;物业管理经营用房的经营方式由业主大会决定,经营收益专项用于物业管理。

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