草案-《温州市物业管理条例》修改变化

快乐自学网 2021-04-20 规章制度 条例

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  新修订的《温州市物业管理条例(草案)》有什么变化?那么,下边是我们给大家整理的《温州市物业管理条例(草案)》修改变化,希望对大家有帮助。

  日前,温州市人大常委会就《温州市物业管理条例(草案修改稿)》再次向市民公开征求意见,与草案相比,此次修改稿做出了70多处的修改和增删。条例条文总数由原来的“七章共68条”精简为“七章共53条”,尤其是拟作出调整的七个方面的制度设置变化值得关注。

  草案提及“电子投票系统”

  修改稿已删去此规定

  原草案第七条规定,市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统,建设、维护经费列入年度财政预算。同时提倡业主通过电子投票系统进行表决那些业主共同决定的事项;小区相关公告、公布、通告或者公示的事项也可以在系统中发布。

  但是在此次修改稿中,此规定已删去。根据温州市人大法制委员会修改情况的报告显示,删去原因是有常委会组成人员提出,业主表决方式应由业主自主决定,电子表决只是方式之一,不必在立法中作专门规定。

  针对业主大会难开

  新增“业主代表大会制”

  现实生活中,业主大会召开难的情况普遍存在,此次修改稿建议增加业主代表大会制,以利于推进业主自治。

  修改稿第八条中规定,经全体业主同意,可以以幢、楼层、单元或者其他为单位成立业主小组,由业主小组推选业主代表大会代表,业主代表大会履行业主大会的职责。业主可以列席业主代表大会会议,业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  同小区有不同物业类型,建议可分区管理

  修改稿第二十七条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。但是,同一物业管理区域内存在不同物业类型的,经业主大会决定,可以实行分区管理。

  市业主委员会协会有关负责人表示,因为现实中一些小区有商业、住宅不同的功能,不同的功能对物业管理有不同的需求,像管理、服务、收费也应该有所区分。所以,增加的这一条文指明了物业管理的一个方向,能更好地适应商住一体等新型物业形态的物业管理需要。

  倡导有条件的小区可给业委会成员发津贴

  记者发现,修改稿中增加了一个倡导性条款,就是第二十一条规定。倡导有条件的物业管理区域,经业主大会决定,可以给予业主委员会委员一定的津贴,或者聘请业主委员会专职人员。业主委员会委员的津贴或者专职人员的薪酬,由业主大会决定。

  业内人士透露,原来做业委会工作大家一直认为是做“公益”。但是实际上,业委会工作对个人来说,会产生一些额外的交通费等费用,这些也确实不应由个人承担。现在,一些小区经业主大会同意也有给业委会委员一定的交通、话费补贴。但前提一是有条件的小区,二是必须通过业主大会决定,三是津贴要有限额要适度,比如三五百元以内,而且报销要有凭据。

  物业行政管理职能有划分,市民有地方投诉了

  草案第五条提出建立主管部门监督管理、乡镇(街道)会同管理的体制。在审议中,有常委会组成人员和街道代表提出,这样的制度安排仍不能理顺职责关系,容易出现推诿现象。同时提出,当前物业管理活动的投诉处理机制不健全。

  由此,修改稿对行政管理的权力边界进一步明确,其中第五条明确由市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责其区域内的物业管理的行政执法等职能;街道负责指导业主大会的成立和业主委员会等业主自治组织的选举,监督业主自治组织和物业服务企业的日常活动等。

  同时,还增加了有关部门要建立受理、查处等投诉举报工作机制的规定。由物业管理行政主管部门和相关行政管理部门,应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报,依法调查处理违法行为。

  业委会公示内容、委员禁止行为两份“清单”出炉

  此次修改稿列明了业委会公示的内容,这样业主就能清楚地知道并监督业委会的工作了。其中要求,业主委员会应当每年至少一次向业主大会报告物业管理实施情况和经费收支情况,并向全体业主公布。公告内容包括物业合同、物业共有部分的使用和收益情况、管理规约、业主大会议事规则等8项内容。

  同时还列出了业委会委员的禁止行为,包括违法侵占、挪用业主共有财物等十方面行为。

  对住户而言,这两个清单的出炉,能进一步加强业委会工作的透明度,市民可以通过条文比照,对业委会的工作进行监督。

  物业专项维修金有望“增值”,设立“应急金”

  维修金还能增值?此次修改稿对物业专项维修资金的管理与使用进行了一定的创新,其中规定物业维修专项资金由人民政府专项维修资金管理机构代为统一管理的,管理机构应当确保资金的增值。

  另外,修改稿还明确将“首期交存的物业专项维修资金总额”的3%至5%设立应急备用维修资金。当发生电梯故障、消防设施故障等可能危害房屋安全或人身安全的情况时,可以由业主或物业申请,经业主委员会、社区(居民)委员会或者村民委员会审核同意后就可动用。

  据介绍,草案为专项维修资金紧急使用设置“绿色通道”虽然很好,但容易被业主委员会和物业服务企业恶意掏空。因此,为了满足物业专项维修资金高效安全使用,增设应急备用维修资金规定,并明确其使用范围。同时,为提高专项维修资金使用效益,确保维修资金的安全,建议增加提倡维修资金实行业主自主管理的规定,并增加政府的监管职责。

  以下是草案的全文:

  温州市物业管理条例(草案)

  (修改稿)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五条 市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的行政执法、行政监督和业务指导工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主自治组织的选举,监督业主自治组织和物业服务企业的日常活动,调解处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  各级人民政府相关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理相关的行政执法、行政监督和业务指导工作。

  社区(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第六条 物业管理行政主管部门和相关行政管理部门,应当按照各自职责受理对物业管理活动的投诉、举报,依法调查处理违法行为。

  第七条 物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范,组织业务培训,协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助有关部门建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,业主委员会协会协助有关部门建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

  第二章 业主和业主组织

  第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  本条例所称的业主,是指物业的所有权人和因征收补偿、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人。

  物业管理区域的划分,以工程规划建设许可证为准;分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。

  地理上自然连接的不同物业管理区域,经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的,可以合并为一个物业管理区域。

  经全体业主同意,可以以幢、楼层、单元或者其他为单位成立业主小组,由业主小组推选业主代表大会代表,业主代表大会履行业主大会的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

  业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第九条 业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但是,建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物业所有权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按物业买卖合同或者安置合同记载的面积计算。

  总人数和建筑物总面积,分别按照本条第一款和第二款的统计总和计算。

  第十条 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内,指导业主成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组由街道办事处或乡(镇)人民政府、社区(居民)委员会或者村民委员会、建设单位和业主代表组成。筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议或者业主代表大会会议。

  首次业主大会会议或者业主代表大会会议,应当表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立筹备组,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  筹备组组成人员的产生办法、公告程序和具体工作程序等,由市物业管理行政主管部门制定实施细则。

  第十一条 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)物业服务用房配置证明;

  (五)共用设施设备交付使用证明;

  (六)其他有关资料。

  建设单位已经注销的,由物业服务企业依照前款规定提供有关资料。

  第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费的具体标准由政府根据物业建筑规模的大小确定。

  建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内,将筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户。

  筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案,并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

  筹备组应当在首次业主大会会议上将筹备经费的使用情况向全体业主公布。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第十三条 首次业主大会召开并选举产生业主委员会和业主监事会后,筹备组自动解散。未能在规定的期限内召开首次业主大会会议的,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过六十日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当书面公告筹备组解散。

  第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式。

  第十五条 业主委员会是业主大会选举产生的自治组织,履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会的决定对全体业主具有约束力。

  业主委员会应当每年至少一次向业主大会报告物业管理实施情况和经费收支情况,并向全体业主公布。

  下列事项应当通过公告等形式,及时向全体业主公布:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的管理使用情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的事项。

  业主大会根据需要,可以设立业主监事会,代表业主大会监督业主委员会的工作。

  第十六条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员和业主监事会监事的名单。

  报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三个工作日内出具书面备案证明,并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章。

  业主委员会可以持备案证明向物业所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会和业主监事会印章。符合条件的,公安机关应当自接到申请之日起三个工作日内出具印章准刻证明。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新备案。

  第十七条 业主委员会委员及其他业主组织成员,应当符合下列条件:

  (一)为本物业管理区域的业主;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,并有一定的组织协调能力;

  (五)本人或者近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职,亦未有其他利害关系。

  第十八条 业主委员会和其他业主组织成员不得有下列行为:

  (一)违法侵占、挪用业主共有财物;

  (二)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物或者报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

  (四)违反规定,向他人出售或提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)利用职务之便,侵害其他业主的合法权益;

  (六)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权;

  (七)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (八)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (九)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

  (十)法律、法规禁止的其他行为。

  第十九条 业主委员会和业主监事会每届任期为三年至五年,具体任期由业主大会决定。

  业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会和业主监事会进行换届选举。业主委员会逾期未组织的,由业主监事会在业主委员会任期届满一个月前组织换届选举;业主监事会逾期不组织的,经业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举。

  业主委员会和业主监事会任期届满仍未换届选举的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导社区(居民)委员会、村民委员会组织业主召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会和业主监事会。

  第二十条 业主委员会、业主监事会的产生、补选、终止程序等,由市人民政府物业管理行政主管部门制定实施办法。

  市物业管理行政主管部门应当制定物业服务合同、业主公约、业主大会和业主委员会议事规则、授权委托书等相关示范文本。

  第二十一条 有条件的物业管理区域,经业主大会决定,可以给予业主委员会委员一定的津贴,或者聘请业主委员会专职人员。

  业主委员会委员的津贴或者专职人员的薪酬,由业主大会决定。

  第三章 前期物业管理

  第二十二条 在物业销售或者房屋征收认购前,建设单位应当依法制定临时管理规约,作为物业买卖合同、安置合同的附件。

  在物业销售或者房屋征收认购时,建设单位应当将临时管理规约向物业买受人或者认购人予以明示,并有义务作出说明;物业买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十三条 建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项依法作出约定。

  在物业销售或者房屋征收认购时,建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

  第二十四条 前期物业服务期间,建设单位、物业服务企业或者占总人数百分之三十以上的业主提出调整物业服务收费标准的,应当遵循下列程序:

  (一)委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计;

  (二)在举行业主表决的三十日前,将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

  (三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意,调整结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  对前期物业服务收费标准的调整,不得违反国家和省的强制性规定。

  第二十五条 前期物业服务期间,可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定的,经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意,可以解除前期物业服务合同。

  前期物业服务合同自解除之日起七日内,物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门,并同时在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

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